آخرین بروز رسانی: ۷ آوریل ۲۰۲۴
پس از  ۱۰ سال بررسی: طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در ایران

با عمری پس‌انداز و وام بانکی، خانه خرید. اما هنوز ۶ ماه نگذشت که متوجه شد خانه ای که خریداری کرده  به چند نفر فروخته شده است. حداقل سه سال پله های دادگاه و مراجع قضائی را بالا و پایین رفت تا خانه را از دست ندهد. او هنوز هم مطمئن نیست که بازهم ابلاغیه قضائی برای او صادر نمی‌شود و کسی نمی‌تواند خانه او را از چنگش در بیاورد.... این قصه پر غصه بسیاری از خریداران مسکن در طی دهه های گذشته در ایران بوده است، و البته ایرانیان خارج از کشور نیز ار آن مستثنی نبوده اند.

در واقع امروز مردم یک مالی را با سند رسمی خریداری می‌کنند، همین سند رسمی، توسط قولنامه که از وجود آن بی‌اطلاع بوده اند، نقض می‌شود!

فردی که بعد از ۳۰سال پس انداز، اخذ وام و... مسکنی را با سند رسمی تهیه می‌کند، اما به یکباره یک نفر مدعی پیدا می شود و اذعان می دارد که این مسکن پیش از این فرد با یک سند عادی به او فروخته شده است. به‌صورت عادی برای اثبات حق در چنین مواردی  فرد باید حداقل سه سال به یک محکمه قضائی رفت و آمد داشته باشد تا بتواند حق خود را اثبات کند.  اگر مقیم خارج از ایران باشید که فاجعه از این نیز بزرگتر خواهد بود.

بخش عمده‌ای از ورودی پرونده های دادرسی به قوه قضائیه ایران مربوط به حوزه اسناد و املاک است. جعل سند، فروش مال غیر و فروش یک ملک به چند نفر... اما خبرهای خوبی نیز در راه است.

حدود ۱۰ سال است که راهی برای جلوگیری از این مشکلات در مجلس های مختلف مورد بررسی قرار گرفته است و حلقه اصلی این طرح، کمیته تدوین کننده متن طرح «الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول» است.

این طرح در ۷ سال گذشته بین مجلس ایران و شورای نگهبان رفت و برگشت داشت و چهار مرتبه شورای نگهبان نسبت به این طرح ایراد گرفته که در نهایت و با اصرار مجلس ایران برای تعیین سرنوشت به «مجمع تشخیص مصلحت نظام» ارسال شد.

در  آذر ماه سال گذشته این طرح در مجمع تشخیص به تصویب رسیده که طبق آن یکسال پس از راه‌اندازی یک سامانه ثبت اسناد، همه معاملات اموال غیر منقول در ایران باید به ثبت رسمی برسد. این طرح تحت عنوان «الزام به ثبت سند رسمی اسناد عادی» تنظیم شده که قرار است به قانون تبدیل شود و به این بی سر وسامانی و مشکلات جانکاه برای مردم در رابطه با خرید املاک پایان دهد.

به عبارت ساده تر، بر طبق این مصوبه اسناد رسمی در مراجع قضائی بمانند امروز با قولنامه باطل نمی شود و کلاهبرداران نخواهند توانست با هر نوع سند عادی، یک سند رسمی را باطل کنند.

اما در باره نحوه اجرای این مصوبه به واسطه ارتباط مستقیم با معاملات ملکی به عنوان بحش بزرگی از معاملات اموال غیر منقول، اما و اگرهایی وجود دارد که باید تعیین تکلیف شود.

روال کنونی در بازار مسکن ایران این است که معاملات انواع املاک در یک برگه در قالب مبایعه نامه یا قولنامه به عنوان یک «سند عادی»‌ تنظیم می شود. طبق روال فعلی قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی و پس از پرداخت دو سوم بها، ملک در تصرف خریدار قرار می گیرد.

در این بین واسطه هایی در بنگاه ها و دفاتر ملکی حضور دارند که کار تنظیم مبایعه نامه یا همان سند عادی را انجام می دهند.

یک ابهام مهم و مساله حل نشده در باره این مصوبه مبنی بر الزام به ثبت معاملات ملکی در قالب سند رسمی این است که سرنوشت دفاتر معاملات ملکی و کسانی که در این حرفه مشغول به کار هستند چه خواهد شد.

اگر آن ها هیچ نقشی در ثبت سند ملکی نداشته باشند، چگونه و در چه ساختاری می توانند بابت صرفا بازاریابی از طرفین معامله حق الزحمه ای دریافت کنند؟ آن هم در شرایطی که طرفین معامله می توانند پس از آشنایی با یکدیگر، به طور مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نقل و انتقال را انجام دهند.

به این ترتیب در قانون جدید باید در باره جامعه بزرگی که دهه هاست به فعالیت دلالی ملکی اشتغال دارند چاره اندیشی و تعیین تکلیف شود.

مساله حل نشده دیگر در قانون جدید این است که مبایعه نامه یا همان سند عادی که قرار است تا چندی بعد به کلی در معاملات ملکی بی اعتبار شود، در حال حاضر به عنوان یک مدرک مهم و ضروری تلقی می شود که حتما باید به بانک ارائه شود تا امکان نقل و انتقال مبالغ بیش از ۲۰۰ میلیون تومان وجود داشته باشد.

این رویه در چند سال اخیر با هدف مبارزه با پولشویی در پیش گرفته شد و عملا نظام بانکی اعتبار اعتبار ویژه ای برای اسناد غیر رسمی یا همان بیع نامه ها در معاملات ملکی قائل شد. قاعدتا باید در قانون جدید برای این چالش نیز چاره ای اندیشیده شود.

مساله سوم پیرامون این است که در فاصله زمانی توافق خریدار و فروشنده برای انعقاد معامله ملکی و آماده کردن اسناد و مدارک لازم تا پرداخت قسط اول از مبلغ معامله، ممکن است یکی از طرفین از ادامه کار انصراف دهد.

و این موضوع برای طرف مقابل که دارایی های خود از قبیل ملک، خودرو و طلا را در یک بازار تورمی برای تامین بخشی از قیمت ملک مورد معامله می فروشد، باعث زیان و هزینه زا باشد.

اگر قرار باشد هیچ نوع سند عادی در مورد معاملات ملکی تنظیم نشود و همه چیز منوط به صدور سند رسمی در محضر شود، چگونه باید امکان خلف وعده از طرفین سلب شود؟

در نهایت مساله «پیش فروش» را نیز می توان چهارمین موضوع حل نشده در صورت بی اعتبار شدن اسناد عادی نقل و انتقال ملکی تلقی کرد. روال کار سازنده ها در بازار مسکن این طور است که اغلب یک یا چند واحد را با هدف تزریق پول به پروژه و قبل از تکمیل ساختمان به فروش می رسانند.

بدیهی است واحدهای مذکور واجد سند رسمی نیستند و تا گواهی پایان کار برای آن ها صادر نشود امکان اخذ سند رسمی برای آن ها وجود ندارد. بنا براین این معاملات صرفا با تنظیم اسناد عادی انجام می شود. قانون گذار باید برای نحوه پیش فروش املاک در شرایط بی اعتبار شدن اسناد عادی چاره ای اساسی بیاندیشد.

در صورتی که راه حل اجرایی برای چهار مورد حل نشده مذکور پیش بینی شود می توان امیدوار بود که با اعتبارزدایی از اسناد عادی، منشاء فسادهای بزرگی در ایران خشکانده شود و این بدون شک قدمی بزرگ در مسیر صحیح در بازار اموال غیر منقول در ایران خواهد بود و نه تنها مردم داخل کشور بلکه ایرانیان خارج از کشور را نیز از دردسرهای احتمالی بزرگی نجات خواهد داد.

اجرایی شدن این مصوبه این اطمینان خاطر را به مردم خواهد داد که اگر سند رسمی داشتند، دیگر نگران نباشند چرا که دیگر برای اموال غیرمنقول آن‌ها معارضی پیدا نخواهد شد و مالکیت آن‌ها نقض نمی‌شود.

اگر نظری در باره این مطلب دارید می توانید در زیر آن را بیان کنید